中国影视基地的盈利能力几何？高力国际中国区董事总经理邓懿君给出的最新答案是，目前80%以上的影视基地处于亏损状态，15%的影视基地勉强持平，仅5%的影视基地实现盈利。

在高力国际监测的35个影视基地中，包含各类规模的影视摄影棚共313个，大部分以日租和服务费为拍摄收入来源，旅游部分则主要来自个人门票收益和团票收益。

邓懿君介绍，在全球影视发达的欧美地区，影视工业化高度成熟，制作效率、流程管理、投融资、保障机制完善。影视基地在欧美已是成熟资产，有着稳定的项目收益，通过先进化设施、流程化管理、标准化服务，实现影棚的高规格建设与运营，并以办公、商业、配套等综合物业收益拉动项目收益表现，形成投融管退的机制。

影视地产用地种类丰富，包括用于产业和内景拍摄的商办、商业、工业、教育科研、旅游、持有性住宿配套等用地，也涵盖了绿地、备用地、旅游、山林、海域、河道等用于外景拍摄的用地类型。

中国现有的影视基地大多处于以旅游景点为基础、具有观光功能的影视外景拍摄基地，即“影视拍摄+文化旅游”模式，面临数量庞大、形式类似、功能雷同、设施质量一般、专业化运营不足、影视制作工业化不足等问题；少数以影视生产为主的也无法形成规模效应。

北京星光文创文化产业发展有限公司董事长陈明表示，我们从技术开始了解整个行业，后期才进入运营产业园区，地产投资可能要求三年收回投资，但在文化领域，这非常难，做产业园区需要长时间经营。

影视产业园对影视产业的生态要求很高，不是仅有房租的优惠或政策补贴就能把企业留下来。“从一家企业都没有到搭建完整个生态，这个过程最少也需要以3年、5年为单位。”他说。

2020年揭牌运营的浦东国际影视产业园共享空间负责人江传荣透露，选择将产业园落地在上海国际旅游度假区内，紧临迪士尼乐园的区位很大程度是看中了浦东新区金融和张江高科技的优势。

也正因此，地块价格较贵，江传荣认为，纯粹靠运营地产来进行回收，使影视基地的发展陷入难题。

“未来中国影视基地的盈利模式将由传统的拍摄服务、影视投资、影视旅游、住宅销售、政府补贴等类型向非住宅多元化物业租售收益、专业化影棚租金叠加服务收益、政府奖励企业落户投资等类型转变。”邓懿君表示，投资回收和资本退出方面，将通过企业股权或项目股权与基金合作，实现私募融资。同时，随着中国基础设施公募基金的推动，在未来或将有机会实现影视载体与设施REITs发展。总体来说，影视制作载体地产化发展应跟随房地产投融资和收益逻辑，以“租金+服务收益”的叠加才能实现项目长久经营。